Siempre surgen este tipo de dudas en cuanto a un inmueble, pues puede darse el caso que los metros del inmueble en la Nota Simple no coincidan a los del Catastro. Pues bien,
¿Qué debemos saber sobre estos dos Registros inmobiliarios?
Lo primero, en España, existen estos dos Registros Inmobiliarios, cada uno trabaja de forma independiente del otro, uno de ellos es el Registro de la Propiedad y el otro es el Catastro Inmobiliario.
Es más común ver estas diferencias en fincas que tienen ya cierta antigüedad. Normalmente esta diferencia se suele dar en los metros construidos de la vivienda, linderos de la finca, volumetría e incluso en el numero de la calle de la finca correspondiente.
Diferencias entre ambos Registros Inmobiliarios:
El Registro de la Propiedad es un servicio de carácter público que tienen como función principal la inscripción o anotación de todos los actos, contratos resoluciones judiciales y/o administrativas, y cualquier otro derecho sobre bienes inmuebles que contenga o afecte a la propiedad. La finalidad del registro es dar toda la información sobre la finca en cuestión:
- Descripción del inmueble
- Quien es el titular del inmueble (propiedad)
- Cargas del inmueble.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda, en el cual se plasman los bienes inmuebles. Su reglamento se establece en la Ley del Catastro Inmobiliario.
Cabe destacar que a diferencia con el Registro de la Propiedad, en este registro la inscripción del inmueble sí que es obligatoria y tiene como función principal servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
El problema con este tipo de diferencias en cuanto a documentación se presenta cuando la propiedad quiere poner a la venta el inmueble, sobre todo porque la parte compradora le puede crear ciertas discrepancias y dudas.
En cualquier caso, es importante saber que mientras exista este tipo de discrepancia, siempre la entidad que siempre va a influir es el Registro de la Propiedad, ya que al fin y al cabo el catastro es un Registro meramente administrativo y solo sirve de base para la aplicación de impuestos en la finca pertinente, pero es el Registro quien garantiza jurídicamente todo lo necesario con respecto al inmueble.
Ahora bien, si queremos subsanar las diferencias entre cada entidad, es poder detectar cual es el organismo q tiene los datos erróneos del inmueble.
Una vez descubierto dónde está el error, la Ley Hipotecaria habilita diferentes vías para solucionar las discrepancias entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física de las fincas. En 2015 se modificó la Ley Hipotecaria y uno de los objetivos es lograr la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, para evitar duplicidades y lograr así una mejor identificación de los inmuebles.
Cómo solventarlas diferencias entre estas dos entidades:
- Debe existir La inscripción de la representación gráfica de la finca y su coordinación con el Catastro.
- Deslindar de forma registral la finca para así establecer de forma correcta los límites de cada finca.
- Rectificar la descripción.
- Es importante inscribir todas aquellas mejoras que se hayan incorporado a la finca.
- Verificación de la inscripción de la finca, pues suele ocurrir en muchas ocasiones que no están inscritas o actualizadas.
- Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
- El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
- El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
- Actualizar siempre el expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.
Es importante saber que para poder inscribir de forma correcta una finca en el Registro, la norma permite ciertos errores en la superficie en relación al Catastro. Pero estos errores no pueden superar el 10%, de ser así, El notario puede parar la inscripción y abrir un expediente hipotecario. Si la discrepancia no supera el 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral, esto, siempre y cuando se acredite que se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.
En conclusión parece claro este tipo de errores o diferencias en ambas Entidades, pero siempre será aconsejable solventar estos detalles, sobre todo si se va a producir la trasmisión del inmueble.
153 thoughts on “Qué ocurre cuando mi vivienda discrepa entre los metros del Catastro y la Nota Simple”
Mi pregunta es que si catastro puede cambiar una vivienda de 253 m2 al193 m2 sin estar escriturada la diferencia de m2. Cuando esa diferencia de m2 se las va ha quedar el vecino ya que ha construido en mi terreno y sin estar la lindera hecha. Aunque yo haya llegado hasta un acuerdo con el vecino. Para hacer la lindero más adelante y las escrituras.
¡Hola, Sonia!
Gracias por leer y comentar en nuestro blog. En respuesta a su consulta, no sería necesario aportar una escritura al catastro para modificar los metros, ya que se puede hacer mediante la presentación de una nueva descripción topográfica con las medidas correctas. Dicha descripción la puede realizar un arquitecto.
Un saludo
Buenas tardes… Tengo una duda:
En el catastro se indica que mi domicilio tiene 92m2, pero realmente tiene 65m2 (como aparece en la nota simple).
¿Podría pedir una modificación para que aparezcan correctamente los metros cuadrados en el catastro?
¿Qué trámite debería iniciar?
Estoy un poco perdido…
¿Es importante que en el catastro se indique correctamente el tamaño de la vivienda?
Supongo que afecta a temas como el impuesto de bienes inmuebles, ¿cierto?
Muchísimas gracias.
¡Buenos días, Miguel!
Gracias por leer y comentar en nuestro blog.
En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
¡Un saludo!
He pedido una nota simple de una casa y no aparecen los metros cuadrados que tiene, únicamente lo que mide de ancho y largo. Cómo puedo averiguarlo? puede faltar este dat?
Buenos días Sol,
En referencia a su pregunta, es la primera vez que nos comentan esto, nunca se nos ha dado un caso así, tiene que ser un error de forma del Notario o del Registro de la Propiedad, le aconsejamos que pida al propietario la escritura original y en caso de que aparezca lo mismo, es decir, que no diga los metros que tiene el inmueble que vaya directamente al Registro de la Propiedad.
¡Un saludo!
Buenas tardes y gracias por el post!
Tengo una duda respecto a la compra-venta de una vivienda unifamiliar construida en los años 70. En la nota simple no aparece ni la piscina ni el garaje independiente de la casa, pero en el catastro sí que se reflejan 12m2 de uso deportivo (piscina) y 21m2 de otros usos (garaje). Sería necesario legalizar la piscina y el garaje para incluirlos en la nota simple y tramitar la Licencia de Primera Ocupación de la casa (para poder ponerla como alquiler turístico)? Muchas gracias
¡Buenas tardes, Josep!
Primero de nada ha de ver con un arquitecto si ha se ha agotado la edificabilidad de la parcela y puede legalizar las obras, que entendemos (piscina y garaje), ya están realizadas pero no legalizadas y por ende no inscritas. En el caso de que no haya agotado la edificabilidad, si puede proceder a la legalización de dichos elementos con la realización de los trámites jurídicos y administrativos oportunos.
¡Un saludo!
He vendido recientemente un piso, el cual está escriturado en 99 metros cuadrados, pero al hacer la medicion topografica los nuevos inquilinos, se encuentran que tiene 126 metros habitables. Si ellos cambian esta diferencia en el registro o donde sea. ¿ Podria tener problemas con Hacienda o el Ayuntamiento ?
¡Hola, Javier!
Gracias por tu comentario. Efectivamente, si cambian esa deferencia de manera correcta, esto es, realizando todos los trámites administrativos y jurídicos poopuitunos, usted pagará una cuota mayor de IBI en función de los nuevos metros registrados.
¡Un saludo!
Buenas tardes.
He firmado arras para una compraventa de una propiedad que en el catastro tiene 400 metros. Le mande la nota simple al asesor y resulta que tiene 97 metros. No se si esto puede ser un problema legal y en el caso de no poderse realizar la operación podría reclamar el anticipo del contrato.
Un saludo.
Buenas tardes. La casa de mi suegro en escritura le pone 48m², en la nota simple también. Pero en el catastro aparece 52m² más 14 de aparcamiento. Que tenemos que hacer para que en el registro también ponga los 52metros mas los 14 de aparcamiento??? Tenemos que llamar a un arquitecto para que nos haga una medición y presentarlo en el registro???
Muchas gracias
Buenos días, Andrea
Su caso no se puede comentar de una manera rápida por nuestro blog. Nuestro consejo, es que lo ponga en manos de un abogado experto en la materia, porque en base al planteamiento expuesto podrían darse varios supuestos, siendo necesaria conocer toda la información completa al respecto para un mejor análisis del asunto en cuestión.
Un saludo.
Buenos días, mi pregunta es la siguiente. Estoy por comprar un apartamento en la costa de España, el cual era ofrecido por la inmobiliaria de 83mts útiles (los cuales se supone que son los reales). Pero al solicitar la nota simple, en la misma consta que la propiedad tiene 59mts.
Quería saber cuales son las consecuencias de esta diferencia y si a mi como comprador puede traerme problemas a futuro. También les pregunto como se puede arreglar esa situación? Hay que hacer un expediente para rectificar los metros declarados? Al estar en un edificio puede traer problemas a todos los demás propietarios?
¡Buenos días, Fernando!
Es muy habitual que las inmobiliarias publiciten los inmuebles con los metros que aparecen en el catastro, ya que normalmente suelen ser más de los que aparecen en la nota simple, existiendo en la mayoría de los casos discrepancias. Si la discrepancia de metros supera el 10%, se debe iniciar un expediente para la rectificación de los mismos, aportando plano georreferenciado con las medidas correctas.
En última instancia, debemos recordar que catastro y registro son organismos diferentes, prevaleciendo a efectos hipotecarios la información registral. Asimismo, las compras de inmuebles se realizan como cuerpo cierto, es decir, “lo que uno ve”, de ahí que puede que no siempre la información contenida en estos organismos sea determinante para adquirir un inmueble o no.
¡Un saludo!
Hola buenos días,
Tengo una duda. Estamos tramitando la compra de un immueble (Gerona, Cataluña), y hay discrepancias entre los m2 del catastro y los m2 de la nota simple.
En el catastro pone que la finca es de 157m2 y hay 198 m2 construidos (58m2 de patio y 99m2 x 2 plantas de vivienda) y en la nota simple solo indica los 99m2 construidos (x 2 plantas), no cuenta los m2 de patio (la casa es del 1905, los patios interiores de todas las casas antes eran campos).
Los propietarios actuales tienen que actualizar dicha discrepancia para nosotros poder tramitar la hipoteca y hacer la compra/venta. No nos ha quedado del todo claro los pasos que hay que seguir en éste caso y la demora que esto comporta.
¿Nos podrían explicar un poco todos los pasos que hay que seguir y cuánto puede tardar mas o menos?
Muchas gracias de antemano!
Un saludo!
¡Buenos días, Hoanna!
Le recomendamos que ponga su pregunta en cuestión en manos de un abogado experto en la materia, ya que Cataluña al tener derecho foral propio muchos trámites no son iguales que en el resto de España. No obstante, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo de manera genérica:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario.
¡Un saludo!
Buenas tárdes. Estámos en la mitad del camino de compr venta una casa costruida en los años 70 en Granada capital.
La empresa que vende la casa ha mandado la nota simple al inmobilaria y han dado cuenta que los m2 en la nota simple y datos del cataststro no coinsiden. En catastro es casi 30-40% mas que está registrada en la nota simple. Pero nos han dicho que la mpresa que nos venda, areglará esta “pequeña” error. Ahora me gustaría saber cuanto podría costar ese procedimiento y cuanto podría tardar areglar ese ” error “.
Además lo agredecería mucho, si podríais aclarar los documentos que neesitamos prepararnos antes de la firmar la compra venta. Es para prevenir todos tipos de retrasos, como ocurió con nota simple y de catastro.
Buenas tardes Karapet,
En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
Buenas tardes, nosotros estamos en tramites de compra de una casa, en el registro pone 770m y en el catastro constan 813m. Ha venido un arquitecto hacer mediciones y hay 813m. que problemas nos puede traer la compraen un futuro? hay forma de modificar los datos para poder escriturar la operación de compra-venta por los 813m. Que pasos se tendrian que seguir.
Buenas tardes,
En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
En mi caso , la casa aparece como de 75 m2 en el catastro, pero los antiguos dueños la ampliaron cogiendo terreno del patio y abriendo la buhardilla, hasta que la casa cuenta con 130m2 que es lo que aparece en la nota simple. Me gustaria normalizar esta situación, pero no se donde acudir y que documentación llevar. Vivo en Valencia , en un pueblo que pertenece a esta ciudad y no tiene ayuntamiento propio.
Mi pregunta es cómo la mayoría. La diferencia de Diez metros cuadrados , menos, en la nota simple que en el catrasto. Me gustaria solucionarlo antes de firmar escrituras. Gracias.
Mi pregunta es. En la nota simple que me ha proporcionado el vendedor de la propiedad en la que estoy interesada no aparecen los metros de una vivienda que hay en el centro de la parcela, la cuál solo se menciona, data de 1954. En catastro si aparecen los metros de la vivienda, pero tiene 2 plantas y solo aparece una planta. Además tiene como un almacén y tampoco aparece registrado. Según estoy leyendo las modificaciones les corresponden hacerlas ellos y mediante notario, Y entiendo además que toda la diferencia de metros también tiene consecuencias. Estamos interesados en adquirirla pero estos datos los desconocemos. Podrían asesorarnos? GRACIAS.
Buenos días en relación a su pregunta, desde Grupo Inmobilia le recomendamos que ponga el asunto que nos plantea en conocimiento de un abogado y, para mayor abundamiento en conocimiento de un arquitecto, dado que las cuestiones planteadas son objeto de estudio por profesionales especializados en la materia.
Un saludo.
Buenas tardes, hemos comprado una casa y en el catastro aparece unos metros de un terreno que los dueños vendieron y sigue apareciendo. En la nota simple aparece lo que realmente tiene lo que compramos. Hay algún inconveniente para que nos den la hipoteca?
Un saludo
Buenos días en relación a su pregunta, y a efectos de financiación, los bancos hipotecantes, concretamente su departamento de riesgos, toman como dato referencial la descripción que consta en la nota simple y en el título de propiedad de la finca. Por lo que, en base a su pregunta, no debería de tener ningún problema. No obstante, con el fin de minimizar sus riesgos, se le recomienda comentar este punto con el banco que está tratando su financiación.
Un saludo.
Hola. Estoy en pleno proceso de compra de una vivienda en suelo rústico. Para obtener la hipoteca necesito que la tasación tenga en cuenta todo lo que hay construido.
En catastro está regularizado todo: piscina, ampliación… pero me temo que esas ampliaciones no sean legales…
Mi pregunta es: a efectos de tasación hipotecaria, si en la nota simple SÍ aparecen esas mejoras ¿se puede considerar que todas las construcciones de la parcela son legales? ¿o habría que consultar con el ayuntamiento si existen solicitudes aprobadas de licencias de obra por esas mejoras?
Gracias
Deberias hacer mucho mas temas como este… Muchas gracias Saludos
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¡Gracias por tu recomendación, tomamos nota!
Hola, estoy pensado comprar un piso y me encuentro con una duda: tanto en la nota simple como en en catastro aparecen los 45m2 habitables, el problema es que en realidad la vivienda es tipo duplex, es decir que tiene una planta con un baño y una habitación que no aparecen en los documentos pero suman m2 con lo cual ni el catastro ni el registro de propiedad tienen datos correctos. No sé qué tengo que hacer y si aquello me podría causar problemas a la larga. ¿es subsanable? gracias
Buenos días,
En relación a su pregunta, desde Grupo Inmobilia le recomendamos que ponga el asunto que nos plantea en conocimiento de un abogado y, para mayor abundamiento en conocimiento de un arquitecto, dado que las cuestiones planteadas son objeto de estudio por profesionales especializados en la materia.
Un saludo.
Hola, Me gustaría saber porque en una nota simple de una finca no aparece una vivienda construida en ella. Puede no tener cargas una finca pero si. la vivienda construida en ella?
En la nota simple tambien me aparece esto “Esta finca no está coordinada graficamente con el Catastro, de conformidad con los arts. 9, 10 y 199 LH.”
A que se puede deber?
Muchas gracias!
Buenos días, Manuel.
Gracias por leer y comentar en nuestro blog.
Cuando la construcción no aparece, es porque no está inscrita en el Registro. Puede existir un contrato privado de préstamo hipotecario, pero al no estar la construcción inscrita, tampoco lo estaría la carga.
Cualquier duda, siempre lo ideal es ponerlo en conocimiento de un abogado y, para mayor abundamiento en conocimiento de un arquitecto.
Saludos.
En catastro me pone q mi parcela tiene 771% y en el registro me pone q tengo tengo 750.. nose pero son 21metros de diferencia.. tengo q llamar al topografo y nose q hacer ayuda por favor.
Buenas tardes, Javi.
En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
Buenas tardes. He señalado para adquirir una vivienda que tiene 91 metros cuadrados en catastro y 119 metros cuadrados construidos en el Registro. ¿Habrá algún problema a la hora de escriturar? Gracias
Buenos días, Eduardo.
No tiene ningún problema para escriturar, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
Gracias por leer nuestro blog.
Saludos.
Hola,
En catastro mi terreno mide 2700 metros quadrados. Y en la escritura dice que tengo 2400 metros quadrados. Cual tiene mas importancia? Que es la realidad? Muchas gracias
Buenos días, Cedric.
Probablemente no sea correcto ninguno de los dos. A efectos de transmisión es más importante el registro, pero a efectos de impuestos, se pagará el IBI atendiendo a los metros que indica el catastro. Son organismos diferentes, no es que uno sea más importante que otro.
Gracias por leer y comentar nuestro blog. Un saludo.
tengo firmado un contrato de arras con mi vivienda en la COm de Madrid y me dice el comprador que hay una discrepancia entre el catastro, que indica 290 m2 y la nota simple, que indica 210m2 y que le ponen pegas en la entidad bancaria para pedir un préstamo hipotecario. Puede ser que hayan contabilizado en catastro una piscina que no está contabilizada en la nota simple. ¿Cómo puedo hacer coincidir ambas mediciones? Hay que modificarlo en el registro o en catastro? ¿Habría que hacer una georeferenciación? Gracias
Buenas tardes, Cristina.
En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
Un saludo.
Hola… gracias por el post. En qué basaría el precio por m2 para valorar la zona, en los metros de la nota simple o las del catastro
Buenos días, Ramis.
Muchas gracias por leer y comentar nuestro blog. Para coger un valor de m2 de la zona te aconsejamos que te guíes por los catastrales ya que al comprar un inmueble también incluye los elementos comunes. Pero no siempre se aplica a todos los casos.
Un saludo.
Buenas tardes:
Queria hacer la siguiente consulta:
Estoy interesado en la compra de un vivienda que data de 1930 donde sus escrituras figuran 78 m2, despues se han ido haciendo añadidos no declarados hasta unos 140 m2.
En catastro hay declarados almacenes de 200 m2, no se si por error o por actuación de oficio.
A la hora de hacer el cambio de nombre en catastro y adjuntar escrituras, entiendo que debo cambiar el uso, pero justificar que son menos metros que los que figuran en catastro, y con unas escrituras donde no figuran todos los m2, me pedirán otro tipo de justificación, verdad?., como afectará a su estado legal ante el ayuntamiento?(se hicieron sin permiso de obras y no hay ningún expediente abierto o prescrito, cambiará a construccion no legalizada o se abrirá expediente nuevo?.
Por otro lado no me importaria que siguieran figurando 200 m2 como almacenes, no se si esto es posible.
Gracias y un saludo.
Buenas tardes, Santiago.
En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
Gracias por leer nuestro blog. Un saludo.
quiero comprar una finca y en la escritura pone 16000m y el precio va ajustado a esta superficie. comprobando en el catastro resulta que aparece con solo 11000m. que dato es el a tener en cuenta? cual es la superficie real? como se puede solucionar?
Buenos días, Flo.
Muchas gracias por leer y comentar en nuestro blog.
En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
Un saludo.
Buenas tardes.
Recientemente he comprado una parcela en la que en el catastro, la nota simple y en la escritura refleja los mismo metros. El problema reside en que fisicamente no es así. ¿Que prevaleceria en este caso?
Buenos días, Manuel.
En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
Un saludo.
Buenos días! Gracias por el post!
Mi pregunta trata sobre una herencia. Mi padre falleció ( testamento no tenía), quiero heredar su casa.
Los metros declarados de la casa son 50m2 pero construidos tiene 173m2. Es decir que falta por declarar 123 m2. ¿¿¿Voy a tener algún tipo de problemas y dificultades para adquirir esta herencia??? ¿Me pueden decir que para entrar en la herencia me obligan a declarar los metros que no aparecen en las escrituras ?¿ O solo pueden aparecer problemas al vender esta casa ?
Buenos días, Victoria.
Gracias por escribirnos.
No existe absolutamente ningún problema de cara a la herencia. El problema lo tendrás si se quiere realizar una venta, ya que en la escritura constan muchos menos metros de los que son en realidad.
Un saludo.
Voy a comprar una vivienda que en el registro consta como 68 m pero en el catastro como 124m. Qué es lo que pasa con esto qué es lo que tengo que hacer o el propietario actual realizar. No quisiera encontrarme con sorpresas posteriores. Gracias
Buenos días, Eladio.
Gracias por escribirnos.
En relación a tu consulta, deberás iniciar a través del Notario el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria para subsanar los errores.
Un saludo.
Buenas tardes
Estoy en proceso de compra de un terreno, en el catastro figura solo una referencia catastral de 3600 aunque son dos fincas registrales colindantes que suman 3500m2, ¿Cómo debo proceder para realizar la compraventa de estas fincas y poder inscribir la propiedad sin problemas en registro?
Buenos días, Gonzalo.
Gracias por escribirnos.
Deberás acudir al catastro con las escrituras de las fincas, así como las notas simples para que las dividan catastralmente.
Un saludo.
Buenas tardes!
Voy a vender un solar de mi propiedad y en el catastro aparecen 22 metros más de lo que aparecen en las escrituras. Mi pregunta es si estoy obligada legalmente a regularizar en el registro esos 22 metros.
Gracias. Saludos
Me di cuenta en el IBI q constaba 160m2 pero en la escritura 132m2 (escriturada en 1984), fui al catastro del ayuntamiento después de 6 meses Hacienda me notifica q tengo 140m2, vuelvo al catastro para modificar M2 y reclamar Ibi de diferencia d 4 años, pero en el Registro me dicen q ellos no pueden modificar ni incluir esto, debo ir a un notario?
Buenos días, Nuria.
Para modificar los metros en catastro es necesario hacerlo a través de una escritura, por lo que sí deberá acudir a un Notario.
Un saludo.
Mi consulta es sobre mi vivienda tiene 96 metros de corral en la escritura , pero en el catastro no aparece , donde lo reclamo?
Buenas tardes, Juana.
Gracias por escribirnos.
En tu caso tienes que llamar al catastro, y rellenar el modelo que te indiquen para realizar la alteración catastral o subsanar el error en el caso de que no consten esos metros en el catastro.
Un saludo.
buenos dias mi casa pone la nota simple 240mt y el catastro 245mt, tendre problemas a la hora se venderla.
GRACIAS.
Buenos días Fede,
No vas a tener ningún problema, ya que no llega ni al 5% la discrepancia entre catastro y registro.
Saludos.
Hola hemos pedido una nota simple y la sorpresa es q pone q mi plaza de garaje tiene 26 metros cuadrado y hemos medido la plaza y tiene 11,5 metros cuadrado.se puede reclamar de alguna forama ala constructora despues de 14 años o se puede reclamar ala comunidad los metros q faltan y hacer un trastero de los metros q me faltan dentro del garaje de la comunidad.q podemos hacer?gracias de antemano
Buenos días, Leonardo,
Gracias por escribirnos. La pregunta que formula no se puede dar respuesta rápida por email, pues es una consulta que se tiene que poner en conocimiento de un abogado, sobre todo por la situación que nos comenta.
Un saludo.
Buenos días! Gracias por el post!, muy interesante.
Estoy en proceso de adquisición de una vivienda y según los datos del catastro se construyó en 1904, consta de 301m2 divididos en 101m2 de almacén, 99m2 de vivienda y 101m2 de almacén (en 3 plantas). en la Nota simple solo aparece que la vivienda cuenta con 12,4mts de largo por 7,4mts de ancho. ¿Como he de proceder si en la nota simple no figuran los metros cuadrados de la vivienda para poder hipotecar la misma?. los metros cuadrados de la vivienda si figuran en los datos del catastro y lógicamente, también en la tasación que se ha hecho por medio del banco, pero el documento valido es la Nota simple. Está claro que si se tiene en cuenta las medias mencionadas en la Nota lo que se haya es un valor muy aproximado a lo indicado en el catastro (14,4mx7,4m= 91,76m2 por planta = 275,28m2 totales). ¿es suficiente ese dato para el banco?. Gracias, un saludo
Buenos días, Alberto.
Gracias por tu comentario. La pregunta que formulas no se puede dar respuesta rápida por email, más que nada para evitar problemas. Esa consulta la tienes que poner en conocimiento de tu abogado, ya que tiene un análisis jurídico preliminar importante.
Un saludo.
hola buenas tardes, queremos adquirir un terreno el cual tiene 4797m2 rusticos y 101m2 urbano, por el catastro. sorpresa que al pedir las notas simples son cada una de ellas de 14 areas 43 centiareas (1443m2) que serian en total solo 2886 m2. el terreno tiene la cantidad de casi 4900m2 medidos y por el cataastro es lo que figura. quien esta equivocado ?? catastro o registro de la propiedad?. que deberiamos hacer?? muchas gracias
Buenos días,
Lo que planteas Bruno, irremediablemente, ha de ser mediante consulta y estudio del caso en cuestión, ya no por la complejidad que pueda derivar, sino porque además de los metros, una parte es terreno rústico que por lo que se ve está sin regularizar.
¡Un abrazo!
Buenas tardes, mi parcela tiene 800 metros cuadrados, pagamos el ibi en función a esos metros y así sale en el catastro, pero hemos encontrado una nota simple antigua de 2017 que pone que la parcela es de 400 m2, como se puede arreglar??
Muchas gracias
Buenos días Ruth,
Al ser parcela y no haber nada construido sobre el terreno a efectos fiscales se tiene que tener en cuenta el catastro. Es más, seguramente quien se aproxime más a los metros reales es catastro y no el Registro, en este caso, solo cuando de parcelas se trata.
Saludos.
Hola,
como todos los demás tengo una pequeña discrepancia con el catastro.
En la nota simple y escritura del inmueble pone que la superficie son 90 metros con 36 decimetros, y utilizable 70metros con algunos decimetros. El catastro dice simplemente que son 94metros la superficie y ya está. Es una urbanización y parece que todos están asi. No habría problema para su venta como está?
La verdad es que he conocido gente que no entiendo pq tienen tan mal inscrito estas cosas, ¿pq antes se hacian las cosas tan mal? Hace unos pocos años me entere de unas plazas de garaje que tienen los tipicos 11-12 metros y en el catastro están inscritas por 44-48metros . Por lo que entiendo que esta gente paga un IBIU 4 veces superior al que le corresponde. Supongo que habrá casos más drásticos, pero esto es tremendo…
Un Saludo Jesus
Gracias por escribirnos, Jesús.
No vas a tener ningún problema, ya que la discrepancia del porcentaje entre los metros de la Nota simple y el Catastro son mínimos.
Saludos.
buenas tardes, me vende un banco un solar, al pedir nota simple viene como si hubiera una casa edificada en el solar pero en realidad nunca ha habido una una casa, ¿porque puede ser esto? ¿que puedo hacer? ¿si la compro así sería un problema?
Un saludo.
Buenos días, Alberto.
Gracias por escribirnos.
Lo que planteas, no podemos indicarte nada, pues nuestra recomendación es que lo consultes con un abogado, para estudiar el caso en cuestión.
Un abrazo.
Hola, estoy comprando una casa. y tengo una duda, en la nota simple no aparecen metros cuadrados del patio, solo pone que al piso corresponde el uso exclusivo y excluyente del patio. Los metros cuadrado deberían de aparecer en la nota simple, como hacerlo?
Gracias
Buenas tardes, Ela.
Gracias por escribirnos. En relación a esa pregunta, a simple vista, se entiende que esas zonas no están registradas. No obstante, habría que analizar el caso concreto para ver por qué no está registrado, o en su caso si se puede subastar. En esta hipótesis, lo puede hacer un abogado o ver si está fuera de ordenación, que en ese caso también se podría, pero necesariamente, además del abogado, necesitaría un arquitecto.
Todo lo anterior queda supeditado al análisis de la documentación pertinente,
Un saludo.
Buenas noches,
Vamos a comprar un piso en un edificio de vivienda y hemos visto que en catastro figuran 95m2 lo cuál es correcto mientras en la nota simple aparecen 55m2. Lo cual es una diferencia superior al 40%. ¿Existe solución? ¿Y cuánto puede tardar en resolverse aproximadamente? ¿Podemos tener problema a la hora de conseguir una hipoteca?
Gracias de antemano
Buenos días, Sara. Muchas gracias por su comentario en nuestro blog.
A modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza. Un saludo.
Quiero vender una cas aadosada, anigua, en pleno centro de la población. Es de 1910 y siempre tuvo 2 plantas. En el catastro y en la escritura aparece solo la planta baja. Estamos en trámites para venderla, pero ahora nos hemos dado cuenta (lo hicieron mis padres) de que en la escritura aparece solo planta baja. Sin embargo, en el catastro aparecen, desde hace años, la superficie total correcta.
Me comentan que con un certificado de un arquitecto conforma la casa es asi desde hace más de 20 años, se podría arreglar.
Para más datos, el Ayuntamiento nos sancionó hace años porque debíamos abrir una terraza en la segunda planta¡¡
Agradeceré vuestros consejos
Buenos días, Joan,
Ese asunto tiene que ser objeto de estudio más pormenorizado por parte de un abogado.
Eso tiene su miga y habría que ver si se puede legalizar estudiando la documentación pertinente.
Saludos.
Hola.
Vamos a heredar varios hermanos una casa que fue de nuestros padres. El caso es que en el Registro de la propiedad constan 80 m2 menos que en el Catastro. Queremos arreglar este asunto de la herencia cuanto antes y de hecho ya tenemos cita con el Notario dentro de 15 días. Mi pregunta es si tendremos algún problema para escriturar y posteriormente registrar la casa a nombre de los herederos con esta discrepancia de m2 con respecto al catastro. Como entiendo que lo que prevalece en estos casos es la información del Registro de la propiedad y no queremos meternos en estos momentos con papeleos y expedientes, ¿se podría aceptar la herencia (la casa) como cuerpo cierto? o, en cualquier caso, ¿tal y como consta en dicho Registro? ¿Que nos aconsejan?
Muchas gracias y saludos.
Buenos días, Bruno.
Si ya tienen cita con el notario, el notario va a subsanar la discordancia de metros siempre y cuando no exceda del 5 %y el 10%. En cuanto a la cuestión de si van a tener problema para registrar por este hecho, no van a tener ninguno.
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
Buenas , quería consultarles sobre un piso ático, donde en escritura pone 62.42 m2 útiles, en nota simple 72,42m2 útiles y en catastro 85 m2 construidos. ¿Puede suponer un problema a la hora de la venta para la tasación? El piso tiene los 72,42m2 útiles, supongo en su día, 1969 fue una equivación…. Estamos en proceso de venta si se tiene que subsanar ¿lleva mucho tiempo el proceso? Gracias!
+
Buenos días, Miluva.
Si la diferencia está entre un 5% y un 10% no hay absolutamente ningún problema y es bastante habitual que ocurra.
Si se desea modificar, estos son los pasos a seguir:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza. Un saludo.
Mi pregunta es que si un señor establece su ubicación real de su finca con unos linderos que no corresponden al Catastro y diferentes del Registro. Cómo podría llevar a juicio al Catastro o ese señor .
Buenas tardes José, lo primero muchas gracias por escribirnos, hemos leído tu duda, pero no nos queda claro, sería interesante que nos explicaras a detalle tu pregunta para poderte ayudar.
Saludos.
Voy a comprar un piso, y al cotejar los datos de la nota simple con el catastro aparece que en el registro el piso tiene 101 m2 y en el catastro solo 54m2. que debo hacer y que problemas en un futuro me puedo encontrar.
Buenos días Manolo,
Lo primero gracias por escribirnos,
Te comentamos: con una diferencia tan grande, no lo van a poder corregir de la manera que se explica a continuación. En su caso, deben poner la consulta en manos de profesionales cualificados, necesitando para su caso concreto abogados y arquitectos
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio, así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Un saludo.
Hola, como tantos otros yo también tengo una duda al respecto. Voy a comprar el piso donde resido hasta ahora en alquiler. Los metros escriturados, por las razones históricas que se señalan en algunos comentarios, son 52 metros cuadrados, pero en las escrituras figuran 33 metros cuadrados ¿me puede suponer esto un problema u obstáculo a la hora de realizar la compra-venta o con posterioridad? Gracias de antemano por su respuesta.
Buenos días Daniel,
A priori, no debería generarle ningún problema, depende del banco. No obstante a efectos informativos, le comentamos lo siguiente:
Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
Un saludo.
Quiero comprar una casa de pueblo antigua que ha pasado de abuelos a nietos durante generaciones y no ha estado inscrita en la propiedad nunca, está en la provincia de Teriel, aparte tiene cabalgamiento o macla, por parte del vecino, también en la escritura la venden por 227 y en catastro 227, pero para el certificado energético tiene un total de 212. Qué hago aparte de las molestias de inmatricularla y lo demás? Muchas gracias, un saludo
Buenos días, Rosa.
El IBI se abona en función de los metros catastrales, por lo tanto, sí están pagando más de lo que debieran. En cuanto a una futura venta, sí podrían ponerle problemas al comprador a la hora de realizar la tasación si se trata de una operación financiada. Respecto a la posible modificación, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Un saludo.
Hola, estoy en tramites para pedir una hipoteca ya me han tasado el piso, pero tengo un”problema, el piso en el catastro viene con 102 m construdidos y 83utiles y en, el comparador nos dijo eso, que útiles tenía 83, y el tasador que tiene 73m, puedo reclamarle que eso no son los metros y poder bajar un poco el precio que pactsmos de la vivienda? Un saludo
Buenos días, Antonia.
Cuando alguien compra, compra lo que ve, y a esto se le denomina comprar como cuerpo cierto, con lo cual, no es motivo para que el vendedor baje el precio. Otra cosa es que lo intente y el vendedor acepte, pero jurídicamente no es motivo para rebajarlo.
Un saludo.
Hola en mi escritura aparace que tengo una plaza de garaje de mas o menos 21 metros cuadrados incluidas zonas comunes, y en el catastro aparece 11 metros. Puede exisitir tanta diferencia? Cuales son mis metros reales?.
Hola Rosa,
¡Gracias por escribirnos!
En relación a tu duda: los metros reales son los metros físicos. No es normal que exista tanta diferencia, pero puede pasar y no supone ningún problema para realizar futuras transmisiones.
Cualquier otra duda seguimos aquí para lo que necesites,
Saludos.
mi pregunta es , mi vivienda tiene 69 metros cuadrados y en el catastro figura que tiene 83m. En las escrituras esta correcto.
He pedido una nota simple al Registro de la Propiedad, con ello me valdra para que me lo modifiquen?
o tendtan que hacerme un Peritaje un Arquitecto y presentarlo? Prevalece la escritura frente al Catrasto, estoy pagando mas dinero en el IBI debido a este error.
Buenas tardes Nuria:
A modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
Un saludo.
Mi pregunta es, que sucede cuando has terminado tu obra y notaría no puede hacer el final de obra pq la certificación de metros cuadrados de la aparejador no coincide cin los del registro de la propiedad?
Buenos días Arantxa,
Gracias por tu comentario.
Es una pregunta compleja la que planteas, no se puede dar solución con una mera contestación por correo.
Nuestra recomendación es que comprueben que el CFO (certificado final de obra) que tiene que presentar a notaría para poder hacer la división horizontal, ha pasado el visto bueno de los técnicos del Ayto. de Madrid (esto ha tenido que suceder sí o sí). Más que nada porque si no es así, tienen un problema aún más grande, dado que tampoco conseguirán la cédula de habitabilidad, documento obligatorio en una obra nueva.
Un saludo.
Buenos días! Me leí todos las entradas en el hilo pero no encontré un caso igual al mío.
Estoy interesado en comprar un piso en Madrid que según catastro tiene 39m2 pero que en la nota simple figura como de 20m2 (la diferencia dentre ambas superficies es mucho mayor al 10%).
En principio no voy a pedir hipoteca así que el tema de la tasación no me afecta, pero si me gustaría subsanar esta diferencia una vez haya comprado el piso, para evitar complicaciones en el caso eventual de venderlo en el futuro.
Considerando que hay varios pisos en el edificio (está en el centro de Madrid), subsanar esta diferencia sería muy costoso/complejo?
Muchas gracias de antemano
Buenas tardes Gonzalo,
A modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones.
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza. Recuerda que tenemos un Departamento Jurídico que en caso de que necesites asesoría en relación a este tema. Para más información puedes escribirnos a nuestro WhatsApp o a nuestro correo electrónico y con gusto te ayudaremos.
Un saludo.
buenos dias,
he comprado un piso muy antiguo que tiene segun el registro 170 m2. Realmente tiene 90 porque los otros metros restantes son de las buhardillas de los demas inquilinos. Mi pregunta es : me pertenecen esas buhardillas ?
Buenos días Miguel,
Habría que ver la descripción de la finca que aparece tanto en la escritura de compraventa como en el Registro. Si efectivamente esa descripción coincide con las buhardillas de los vecinos, habría que determinar por qué están haciendo uso de las mismas si realmente pertenecen a un piso concreto. ¿La realidad física es que están totalmente separadas del inmueble adquirido?
En definitiva, habría que determinar por qué la realidad física no coincide con la información registral y así poder dar una respuesta concreta. Si todos los metros pertenecen a una sola finca registral no deberían haberse podido dividir si no es a través de una segregación, y no parece ser el caso porque los metros están computados en la finca adquirida.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza. Recuerda que tenemos un Departamento Jurídico que en caso de que necesites asesoría en relación a este tema. Para más información puedes escribirnos a nuestro WhatsApp o a nuestro correo electrónico y con gusto te ayudaremos.
Un saludo!
Buenos días, enhorabuena por el blog.
Quiero comprar un piso cuya superficie según catastro son 83m y 19m de zonas comunes.
Según su nota simple la superficie son 67m, y habla de una terraza de unos 4m aprox.
y de un trastero bajo cubierta, del cual no dice su superficie. ¿Puede ser que en el catastro se sume vivienda + terraza + trastero y eso sumen los 83m? ¿Puede ser que la nota simple no cuente con la superficie de terraza y trastero?
Muchas gracias.
Hola Jesús,
Muchas gracias por tus palabras.
A modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.
¡Hasta pronto!
Buenos días,
estamos pensando en comprar una vivienda adosada, en la cual se ha realizado obra, se trata de un porche en el jardín que se ha cerrado y en principio en el catastro aparece como m2 construido de porche, siendo la superficie construida de catastro de 160 m2 y la de registro de 114 m2. Esta diferencia es porque los actuales propietarios no han regularizado la situación en el registro pues la vivienda estaba al máximo de su edificabilidad, por las normas urbanísticas.
En la nota simple consta que no se encuentra coordinada con catastro. Al comprar ahora, y hacer el nuevo registro, me van a pedir coordinarla??? En ese caso, tendré que aportar la documentación de catastro y podría el ayuntamiento ponerme pegas a ese porche por aumentar los metros???? La casa también tiene piscina que no estaría incluida tampoco. Eso sí, entiendo que el IBI que se está pagando es respecto a los 164 m2 y no a los 114m2.
Podrían indicarme si puedo tener algún problema o si podría registrar la compraventa sin notificar ningún cambio????
Gracias
hola quiero comprar una vivienda pero en la referencia catastral pone 460m2 de terreno unos 230 de construcción.
En la nota simple pone 150m2
que deben hacer lo propietarios porque yo al comprarla quiero hipoteca y el banco me pide la nota simple
Hola Lorena,
gracias por escribirnos, te comentamos que para diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie que consta en la escritura debe tramitarse el expediente del art 201 LH. , tal y como indico a continuación.
Artículo 201
1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:
a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.
d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.
3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
Pero siempre nuestra recomendación es ponerlo en manos de un abogado.
Esperamos que nuestro comentario te sirva de ayuda.
Un saludo.
En el catastro consta cambiada mi finca con la del vecino y ademas ambas constan con más metros de los reales en escrituras. El vecino ha contratado un topografo para realizar un informe técnico pero solo han hecho el cambio de los linderos digamos horizontales para intercambiar las fincas pero los limites verticales siguen poniendo los mal referenciados en el catastro cuando tanto el vecino como yo conocemos perfectamente lis limites reales representados claramente con mojones en las parcelas. De esta forma ademas de pagar por mas metros el Ibi tiene alguna otra consecuencia?, el informe técnico puede prevalecer sobre el registro de la propiedad si ambos firmamos declaración jurada presentada en el catastro?
Hola Gemma!
Comentarte que has realizado correctamente la regularización registral de los metros con el topógrafo , pero eso es la primera parte. Te queda la segunda parte, y más importante, que es ir con ese informe topográfico a un notario y que regularice en escritura esa diferencia de metros, comunicándose el notario a catastro una vez que se firme, y llevar esa escritura al registro de la propiedad para que regularice la diferencia de metros, todo ello siempre y cuando no exceda más del 10%.
Un abrazo!
Buenos días, en primer lugar felicitaros por vuestro chat y gracias por contestar a nuestras consultas.
En la que os hice no me quedo clara la respuesta, os reformulo mas concretamente la pregunta y mi duda es solo con el primer paso, es decir con el informe topografico.
Mi finca y la del vecino constan en el catastro con mas metros y cambiadas de titularidad. El topógrafo solo va a cambiar los linderos horizontales para asignar cada finca a su propietario, pero no quiere corregir los linderos verticales que estan mal en catastro y no coinciden con los mojones que estan muy claros y es lo que ambos tenemos en escrituras registradas. Creemos que además de arreglar la titularidad cambiada quiere apropiarse de más terreno,. Si no ponen estos limites puede prevalecer el estudio georeferenciado frente al registro de la propiedad?.
De nuevo muchas gracias y un abrazo
¡Hola de nuevo Gemma!
Muchas gracias por tu comentario, esperamos que podamos ayudarte, te contestamos a lo que nos expones:
El informe topográfico debe ser correcto en todos los sentidos, los linderos deben quedar claros, ya que no solo se trata de que las fincas consten cambiadas en el catastro, sino que además los metros no coinciden.
No es que prevalezca el informe sobre el Registro, sino que ese informe será la base para que tanto en Catastro como en el Registro hagan la modificación, y si ya es incorrecto de antemano, puede suponer un problema.
¡Un saludo!
Hola, tengo una propiedad que en la nota simple pone que es de 35m2y en el cadastro de 333m2, está construida sin acabar, el ibi lo pago según cadastro.
Como puedo legalizar el tema para que en el registro no haya esta diferencia?
Gràcies
Buenos días,
¡gracias por escribirnos!
Te explicamos: por lo que comentas, no está acabada la obra, se trata de una construcción de obra nueva que no se conocen los motivos por los que no se ha acabado. Puede ser que no se ha presentado por parte de la promotora el CFO (Certificado de final de obra) y por ende, tampoco tiene licencia de primera ocupación.
Nuestra recomendación, es que lo pongas en manos de profesionales, en este caso, de un arquitecto o un abogado, para que haga un estudio de tu situación particular. Pero desde luego, el caso, no se puede legalizar de manera notarial y registral por una discrepancia de metros.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo
Hola, mi cuestion está relacionada en que poseo una propiedad heredada y que no pude registrar por la diferencia en M2 (>10%) entre las escrituras (149 m2) y el catastro (180m2). La diferencia viene de antiguo y mis antepasados nunca actualizaron el registro. Ahora voy a vender el inmueble y no me suministrar la nota simple por esa discrepancia (el inmueble no esta inscrito en el registro). ¿Qué proceso tengo que hacer para solucionarla y con qué responsable es mejor hacerlo (notaría, gestoría, abogado, yo mismo)?
¡Hola Jose!
A modo meramente informativo, te comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo de manera genérica:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Respecto al Segundo punto, todo apunta a que el título de propiedad lo tienes en un documento privado, contrato privado de compraventa, partición de herencia hecha por un notario, etc por lo que deberás elevar a público el título de propiedad, y proceder a iniciar una inmatriculación de la finca en el registro, siempre y cuando no tenga número de finca, y en el caso de tenerla deberá reanudar el tracto registral.
Para los dos opciones descritas, necesitas de un notario y de un abogado principalmente.
Saludos!
Buenas noches mi pregunta es que tengo una vivienda en venta y acabo de firmar el contrato de arras pero los compradores a la hora de pedir la hipoteca en tasador le pide que en la nota simple se incluya los metros construidos ya que la vivienda es antigua y solamente consta el ancho de la fachada y el fondo de la casa, en este caso para incluir los metros construidos de la vivienda en la escritura y luego añadirlo en el registro para la nota simple quien carga con esos gastos si los hubiera por la modificación? ya que es un dato que pide un tasador para una hipoteca. Gracias y un Saludo
¡Hola Fran!
Te comentamos: aquí todo va a depender de si el contrato de arras lo has firmado como cuerpo cierto, que a buen seguro ha así ha sido, entonces el vendedor no tiene porque proceder a regularizar los metros con su consecuente gasto.
No obstante, (a nuestro modo de ver), en el caso de que no se haya firmado el contrato como cuerpo cierto y sí con la realidad de los metros del inmueble, sí que debería asumir el vendedor los gastos de subsanacion de los metros .
Por otro lado, también habrá que ver si la formalización del contrato se ha vinculado a la concesión de hipoteca del comprador, en ese caso seguramente pueda deshacer la operación sin responsabilidad si no consigue hipoteca, pero en cualquier caso deberán remitirse al contrato de arras que hayan firmado las partes.
Todo lo anterior está sujeto a interpretaciones, y cada profesional puede tener una visión diferente de asunto, por lo que la respuesta de Grupo Inmobilia en ningún caso les ha de vincular la decisión que adopten las partes en su situación concreta, se tiene en cuanta con un mero comentario en base a la duda que tienes,
Recuerda Fran, es super importante que lo tengas en cuenta, esto que te comentamos es lo que nosotros haríamos con nuestros clientes, nuestra respuesta no es vinculante ni certera en un asunto concreto, por lo que te comentamos en el párrafo anterior. Nuestra recomendación es que siempre te asesores con un profesional en la materia que entre lleno en el asunto en cuestión y pueda atender tu caso en particular.
Esperamos poder haberte ayudado o darte las claridades necesarias para saber que tendrías que hacer, que como recalcamos es un caso que dejaríamos siempre en manos de profesionales.
Un saludo,
Hola a todos!!
He firmado un contrato de reserva de inmueble pagando una cantidad de 1000€. Todavía no he firmado el contrato de arras. En la nota simple aparece una superficie de 70 metros cuadrados aproximadamente (no dice si construidos o útiles) y en el catastro una superficie construida de 110 metros cuadrados. Estoy tramitando el préstamo hipotecario y el banco (Openbank) me dice antes de solicitar la tasación tasación ( que la tengo que pagar yo) que si hay una discrepancia mayor del 10% no se me concederá la hipoteca. Ya he hablado con la inmobiliaria (Altages de Alcoy) y dice que si no firmo el contrato de arras no me devuelve el importe de la reserva ¿Puede haber algún banco que me conceda la hipoteca con esta discrepancia? ¿Qué puedo hacer para que la inmobiliaria me devuelva el importe de la reserva? Gracias
Buenos días Juanjo,
Gracias por escribirnos, en relación a tu duda te comentamos:
Cuando se trata de una discrepancia de más del 10% es normal que el banco ponga problemas para la financiación.
Debes saber si en la reserva se hace referencia a si la compraventa está supeditada a la obtención de financiación, ya que de no ser así, la inmobiliaria podría no aceptar devolver la señal.
En cualquier caso, tendrías que ver también cómo estaba anunciado el inmueble en el momento en que se firmó la reserva para poder valorar la posible reclamación de los 1.000 Euros, en cuanto a los metros y sobre todo si hacia referencia de ello, explicando lo que comentas.
Ten en cuenta que esto que te comentamos es lo que nosotros hacemos con nuestros clientes, nuestra respuesta no es vinculante ni certera en un asunto concreto. Nuestra recomendación es que siempre te asesores con un abogado en la materia y pueda atender tu caso en particular.
Esperamos poder haberte ayudado o darte las claridades necesarias para saber que tendrías que hacer, que como recalcamos es un caso que dejaríamos siempre en manos de profesionales.
Un saludo!
Hola.
El Registro me ha comunicado que la medición difiere en 2 metros de la realidad a lo que hay escriturado, ¿de verdad estoy obligada por esa diferencia tan mínima? gracias
Buenos días Laura,
Gracias por escribirnos. En relación a tu pregunta:
La verdad que no entendemos, nos explicamos un poco:
¿El registro te lo ha comunicado porque has intentado regularizar con una medición geo referenciada? O qué es lo que ha motivado esa comunicación del registro de 2 metros de discrepancia ?
En cualquier caso, por esa diferencia tan mínima, entre catastro y registro no deberías de tener ningún problema en una hipotética venta o compra .Pero insistimos desconocemos el porqué de esa comunicación del registro o si hay otra cuestión de mayor calado en el fondo de la pregunta generada, por eso no podemos contestar de una manera más extensa.
Saludos!
Hola, la nota simple de mi vivienda refleja los metros de la vivienda que nosotros demolimos y luego construimos una nueva. Puedo tener problemas a la hora de subrogar la hipoteca?
Hola Marta!
Gracias por escribirnos,
Te comentamos: Para la subrogación de la hipoteca el banco puede solicitarte una nueva tasación y si los metros de la vivienda nueva no coinciden con los de la antigua, es muy probable que puedas tener un problema.
Saludos
He pedido una nota simple y no me la pueden dar porque esta expedientada que significa
Hola Jaime,
Lo que nos comentas es algo inusual, ese concepto no existe (expedientada), lo que creemos es que puede que hayas confundido los términos?
Tratando de darle la vuelta un poco a pensarlo, calificando temas (trabajando el registro sobre esta finca) y aún no han despachado, por lo que hasta que lo resuelvan no te la podrán dar,
Cualquier cosa nos comentas,
Un saludo
Hola. Mi nombre es Rubén y tenemos el siguiente problema. Firmamos un contrato de arras. En el cual no pone nada de que tiene un almacén de unos 50m dentro de la finca. Pero en el catastro si la incluye. Nosotros hablamos con los propietarios para que lo metieran en el registro. Aún lo tienen en trámites pero se nos terminaba el tiempo y pedimos la tasación. Y nuestra sorpresa es que no incluyen el almacén dentro de la tasación. Y por lo tanto no nos conceden el crédito. Alguna solución. Muchas gracias.
¡Hola Rubén!
Gracias por escribirnos y efectivamente, hasta que no esté regularizado en el Registro, no se tendrá en cuenta para la tasación los metros del almacén, por lo que lo primero es inscribir esos metros del almacén y una vez estén inscritos es cuando se puede volver a tasar, si no vas a seguir con ese inconveniente hasta que no esté inscrito.
Saludos
Mi duda es justo todo lo contrario a lo que exponen aquí. Vamos a comprar un piso y en el catastro son 78m² construidos, pero en las escrituras aparece que son 88m² construidos. Más metros en la escritura que en el catastro. Por qué sucede esto? ¿Cuáles suelen ser los metros más acertados a los reales? ¿Qué deberíamos hacer?
Hola Emi,
Gracias por escribirnos, esto suele pasar porque no están coordinados los metros entre los dos organismos. Normalmente suele ser más acertada la información del registro de la propiedad, aunque también puede ser debido a que en el registro figuran los metros comunes. En este caso no es necesario hacer nada ya que la diferencia no es muy notable.
Saludos.
Hola
Voy a comprar una vivienda donde se han encontrado discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral. La denominación del registro de la propiedad y de policía no coinciden, no existiendo dudas de su correcta identificación. Se recomienda su correcta inscripción.
En catastro tiene 1100m y en registro 880m
Quien asume ese coste de nueva medición topográfica? Debe estar bien inscrita antes de firmar la compra ante notario? Puedo tener problemas?
Gracis
Buenos días, gracias por escribirnos, te comentamos:
Quien debe tener todo en orden para poder transmitir el inmueble debe ser la parte vendedora. La diferencia de metros es notable por lo que sí puede generar problemas, principalmente si la parte compradora quiere financiar la compraventa solicitando préstamo hipotecario.
Saludos.
Buenos días
Mi pregunta es. Tengo en el registro de la propiedad una vivienda con un cuarto trastero, y tengo un local comercial en la misma finca. Según el catastro la vivienda resta referenciada por un lado y local comercial y ese cuarto trastero están unidos bajo otra referencia. Y me gustaría que en la propiedad apareciese tal y como aparece en el catastro. ¿Qué puedo hacer?
Buenos días Javier,
La pregunta que planteas requiere sí o sí de una asesoría más personal ya que tendrás que ver si se puede regularizar registralmente la propiedad dentro de la comunidad de propietarios , si se permite (estutos, normas internas etc) entonces ver si cumple después los requisitos de otras normas.
Con lo cual tu pregunta va más enfocado a que solicites asesoramiento con un abogado y estudiar tu caso concreto con la documentación pertinente.
Saludos!
Hola,
Tengo un local de 300m2. en el catastro aparecen 315m2, hasta aquí todo casi normal. El problema surge cuando la escritura y el registro de la propiedad hay 200m2. Es una comunidad muy grande y es prácticamente imposible arreglarlo.
Quiero quedarme con un local más pequeño y el resto dividirlo en otros más pequeños o incluso trasteros, no son locales a la calle, son interiores de una urbanización.
¿Qué me recomendáis?
Hola Luis!
Te dejo por aquí toda la información que debes saber:
Para diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie que consta en la escritura debe tramitarse el expediente del art 201 LH. , tal y como indico a continuación. En cualquier caso, la recomendación es ponerlo en manos de un abogado.
Artículo 201
1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:
a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.
d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.
3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
En cuanto a la segregación en locales más pequeños, deberás obtener autorización de la Comunidad.
Saludos!
Hola , mi pregunta, acabo de heredar una vivienda, donde en el catastro pone 58m2 y en el registro 82m2 (que son los que tiene realmente). Si la modifico en el catastro, todos los impuestos que he pagado (plusvalisa etc),¿ tendría que pagar la diferencia???. Otra cuestión, estoy en tramites de venderla, sino me da tiempo a cambiar ese datos en el catastro, ¿me puede influenciar en la venta??.Gracias
Hola Beatriz!
En base a la consulta formulada, puedes estar tranquila no te va influir en los impuestos que has pagado, y tampoco en una hipotética venta siempre y cuando vendas como cuerpo cierto.
Saludos
Hola Beatriz
En base a la consulta formulada, puedes estar tranquila no te va influir en los impuestos que has pagado, y tampoco en una hipotética venta siempre y cuando vendas como cuerpo cierto.
Saludos
Hola, ¿qué tal?. Tengo un par de dudas y seguro que me las respondéis 😉
1) ¿Es legal cambiar el uso de una parte del garaje para vivienda (por ejemplo como salón de juegos) y pasas de 90 a 120 m2 en total?
2) En caso de ser de ser legal, ¿qué hay que hacer para que conste en la escritura que la vivienda tiene 120 m2 útiles en lugar de 90?
Saludos y gracias.
¡Hola Jon!, en referencia a tu consulta:
Para hacer el cambio de uso es necesario lo primero que un abogado pueda ver la documentación existente y estudiar el caso con detalle.
Por otra parte, para incorporar los metros a la vivienda (si fuera jurídicamente posible) habría que hacerlo mediante una nueva escritura, contando además con nuevos planos elaborados por un arquitecto.
Esperamos haber podido resolver tus dudas,
Un saludo.
Buenos dias, he sacado una nota simple de una casa y pone que tiene 30m en el catastro pone 147m, me han dicho que para poder vender tengo que hacer un certificado de metros, llevarlo al notario, pagar impuestos y registrarlo. Es todo el proceso así y que impuestos tengo que liquidar y cuando. Gracias por su atención.
Hola David, gracias por escribirnos,
Respecto a la posible regularización a modo meramente informativo, te comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:
1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.
2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,
4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.
Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:
1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.
Saludos.
Hola, buenas tardes.
Estoy en mitad de un proceso de compra de una vivienda con discrepancias entre el catastro (119m2), la nota simple (85m2) y una medición real hecha por la actual propietaria de 97 metros útiles. Queremos regularizar esta situación en el proceso de compraventa. Las dudas que me surgen son:
1. ¿Se puede presentar un informe de una medición de un arquitecto/perito el día de la firma con el notario y que se iniciase el proceso de modificación del registro con ese trámite o hay que hacerlo por separado?
2. ¿El tasador que visita el piso para la solicitud del préstamo hipotecario podría hacernos el informe con las medidas reales?
3. ¿De qué manera afecta a los vecinos del bloque este cambio de medidas que superan el 10%?
Muchas gracias por la ayuda.
Un saludo.
Hola Salomé! Te contestamos a cada uno de tus puntos:
1. El proceso de adecuación registral “sencillo”, que entendemos que es a lo que haces referencia , solo se puede hacer para discrepancias entre un 5% y un 10% aportando la georeferencia por parte de un arquitecto. El informe de medición, lo puedes presentar ante notario el día de la firma, por supuesto, pero en una escritura paralela de adecuación física y registral. En cuanto a regularizar en la misma escritura de compra, es mejor que consultes con un notario, pero no sería recomendable bajo nuestro punto de vista. Ya que es un proceso totalmente diferente,y se liquida otro impuesto que es el AJD. (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
2. Si es arquitecto, si, entendemos que con un presupuesto aparte. En cualquier caso, si van con financiación el proceso han de hacerlo en otra escritura sí o sí, a no ser que tenga el consentimiento del banco, lo cual dudamos.
3. En las que superan el 10%, al modificarse elementos comunes, y cambiar los coeficientes se necesita acuerdo de la junta de la comunidad de propietarios, así como autorización municipal. Por lo general se puede hacer mediante declaración responsable, pero depende del Ayuntamiento.
Esperamos haberte ayudado.
Saludos
Donde acudir y que hacer, mi finca según escritura mide 3500m,pero según ecatastro son 2000
Hola Jovita,
Para diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie que consta en la escritura debe tramitarse el expediente del art 201 LH. , tal y como indico a continuación. En cualquier caso, la recomendación es ponerlo en manos de un abogado.
Esta es la explicación de las discordancias entre registro y catastro, que te puede ayudar a entenderlo mejor, pero insistimos que esto es ideal ponerlo en manos de un abogado.
Artículo 201
1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:
a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.
d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.
3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
Saludos
Buenos días,
Me encuentro en el proceso de compra de una vivienda. Únicamente he formalizado una reserva.
La parcela tiene 94m. De los cuales en nota simple 45m serían de vivienda y 39m de corral.
Existen discrepancias entre los metros que constan en la nota simple 45m y los que hay en la realidad 53m.
En cambio, en catastro, constan los metros reales y el plano se ajusta a la realidad.
He contratado a un tasador para que valore la vivienda antes de formalizar el contrato de arras.
Me gustaría saber cómo tendría que proceder.
¿Como es posible que conste en catastro la realidad y no sé haya modificado en registro de la propiedad y escrituras? En la nota simple , obtenida con fecha actual indica que no está coordinado con catastro.
Si finalmente continuo con la compra ¿Tienen que notificar los datos reales los vendedores en el registro de la propiedad? ¿O podrá hacerse cuando firme las nuevas escrituras a mi nombre?
Gracias
Hola Janire, gracias por contactarnos.
Para tu caso aplica la misma explicación que hemos dado:
Para diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie que consta en la escritura debe tramitarse el expediente del art 201 LH. , tal y como indico a continuación. En cualquier caso, la recomendación es ponerlo en manos de un abogado.
Esta es la explicación de las discordancias entre registro y catastro, que te puede ayudar a entenderlo mejor, pero insistimos que esto es ideal ponerlo en manos de un abogado.
Artículo 201
1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:
a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.
d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.
3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
Saludos
tengo un terreno que pago durante 40 años Ibi por 615 metros y resulta que en la escritura realmente son 485 metros. Tengo algún derecho sobre los metros catastrales de más respecto al de escritura? O solo puedo rectificarlo y pedir devolución del IBI que he pagado de más durante muchos años?
Hola Manuel,
Desgraciadamente solo puedes rectificar, si en esa rectificación te salen más metros, y así puedes proceder a su regularización. No debes olvidar que el IBI se paga por catastro, y no por los metros escriturados y por ende inscritos en el registro.
Saludos,