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Qué ocurre cuando mi vivienda discrepa entre los metros del Catastro y la Nota Simple

Qué ocurre cuando mi vivienda discrepa entre los metros del Catastro y la Nota Simple

Siempre surgen este tipo de dudas en cuanto a un inmueble, pues puede darse el caso que los metros del inmueble en la Nota Simple no coincidan a los del Catastro. Pues bien,

¿Qué debemos saber sobre estos dos Registros inmobiliarios?

Lo primero, en España, existen estos dos Registros Inmobiliarios, cada uno trabaja de forma independiente del otro, uno de ellos es el Registro de la Propiedad y el otro es el Catastro Inmobiliario.

Es más común ver estas diferencias en fincas que tienen ya cierta antigüedad. Normalmente esta diferencia se suele dar en los metros construidos de la vivienda, linderos de la finca, volumetría e incluso en el numero de la calle de la finca correspondiente.

Diferencias entre ambos Registros Inmobiliarios:

El Registro de la Propiedad es un servicio de carácter público que tienen como función principal la inscripción o anotación de todos los actos, contratos resoluciones judiciales y/o administrativas, y cualquier otro derecho sobre bienes inmuebles que contenga o afecte a la propiedad. La finalidad del registro es dar toda la información sobre la finca en cuestión:

  • Descripción del inmueble
  • Quien es el titular del inmueble (propiedad)
  • Cargas del inmueble.

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda,  en el cual  se plasman los bienes inmuebles. Su reglamento se establece en la Ley del Catastro Inmobiliario.

Cabe destacar que a diferencia con el Registro de la Propiedad, en este registro la inscripción del inmueble sí que es obligatoria y tiene como función principal servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El problema con este tipo de diferencias en cuanto a documentación se presenta cuando la propiedad quiere poner a la venta el inmueble, sobre todo porque la parte compradora le puede crear ciertas discrepancias y dudas.

En cualquier caso, es importante saber que mientras exista este tipo de discrepancia, siempre la entidad que siempre va a influir es el Registro de la Propiedad, ya que al fin y al cabo el catastro es un Registro meramente administrativo y solo sirve de base para la aplicación de impuestos en la finca pertinente, pero es el Registro quien garantiza jurídicamente todo lo necesario con respecto al inmueble.

Ahora bien, si queremos subsanar las diferencias entre cada entidad, es poder detectar cual es el organismo q tiene los datos erróneos del inmueble.

Una vez descubierto dónde está el error, la Ley Hipotecaria habilita diferentes vías para solucionar las discrepancias entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física de las fincas. En 2015 se modificó la Ley Hipotecaria y uno de los objetivos es lograr la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, para evitar duplicidades y lograr así una mejor identificación de los inmuebles.

Cómo solventarlas diferencias entre estas dos entidades:

  • Debe existir La inscripción de la representación gráfica de la finca y su coordinación con el Catastro.
  • Deslindar de forma registral la finca para así establecer de forma correcta los límites de cada finca.
  • Rectificar la descripción.
  • Es importante inscribir todas aquellas mejoras que se hayan incorporado a la finca.
  • Verificación de la inscripción de la finca, pues suele ocurrir en muchas ocasiones que no están inscritas o actualizadas.
  • Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
  • El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
  • El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
  • Actualizar siempre el expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Es importante saber que para poder inscribir de forma correcta una finca en el Registro, la norma permite ciertos errores en la superficie en relación al Catastro. Pero estos errores no pueden superar el 10%, de ser así, El notario puede parar la inscripción y abrir un expediente hipotecario. Si la discrepancia no supera el 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral, esto, siempre y cuando se acredite que se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.

En conclusión parece claro este tipo de errores o diferencias en ambas Entidades, pero siempre será aconsejable solventar estos detalles, sobre todo si se va a producir la trasmisión del inmueble.

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