Qué ocurre cuando mi vivienda discrepa entre los metros del Catastro y la Nota Simple

vivienda discrepa entre los metros catastro y nota simple

Siempre surgen este tipo de dudas en cuanto a un inmueble, pues puede darse el caso que los metros del inmueble en la Nota Simple no coincidan a los del Catastro. Pues bien,

¿Qué debemos saber sobre estos dos Registros inmobiliarios?

Lo primero, en España, existen estos dos Registros Inmobiliarios, cada uno trabaja de forma independiente del otro, uno de ellos es el Registro de la Propiedad y el otro es el Catastro Inmobiliario.

Es más común ver estas diferencias en fincas que tienen ya cierta antigüedad. Normalmente esta diferencia se suele dar en los metros construidos de la vivienda, linderos de la finca, volumetría e incluso en el numero de la calle de la finca correspondiente.

Diferencias entre ambos Registros Inmobiliarios:

El Registro de la Propiedad es un servicio de carácter público que tienen como función principal la inscripción o anotación de todos los actos, contratos resoluciones judiciales y/o administrativas, y cualquier otro derecho sobre bienes inmuebles que contenga o afecte a la propiedad. La finalidad del registro es dar toda la información sobre la finca en cuestión:

  • Descripción del inmueble
  • Quien es el titular del inmueble (propiedad)
  • Cargas del inmueble.

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda,  en el cual  se plasman los bienes inmuebles. Su reglamento se establece en la Ley del Catastro Inmobiliario.

Cabe destacar que a diferencia con el Registro de la Propiedad, en este registro la inscripción del inmueble sí que es obligatoria y tiene como función principal servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El problema con este tipo de diferencias en cuanto a documentación se presenta cuando la propiedad quiere poner a la venta el inmueble, sobre todo porque la parte compradora le puede crear ciertas discrepancias y dudas.

En cualquier caso, es importante saber que mientras exista este tipo de discrepancia, siempre la entidad que siempre va a influir es el Registro de la Propiedad, ya que al fin y al cabo el catastro es un Registro meramente administrativo y solo sirve de base para la aplicación de impuestos en la finca pertinente, pero es el Registro quien garantiza jurídicamente todo lo necesario con respecto al inmueble.

Ahora bien, si queremos subsanar las diferencias entre cada entidad, es poder detectar cual es el organismo q tiene los datos erróneos del inmueble.

Una vez descubierto dónde está el error, la Ley Hipotecaria habilita diferentes vías para solucionar las discrepancias entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física de las fincas. En 2015 se modificó la Ley Hipotecaria y uno de los objetivos es lograr la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, para evitar duplicidades y lograr así una mejor identificación de los inmuebles.

Cómo solventarlas diferencias entre estas dos entidades:

  • Debe existir La inscripción de la representación gráfica de la finca y su coordinación con el Catastro.
  • Deslindar de forma registral la finca para así establecer de forma correcta los límites de cada finca.
  • Rectificar la descripción.
  • Es importante inscribir todas aquellas mejoras que se hayan incorporado a la finca.
  • Verificación de la inscripción de la finca, pues suele ocurrir en muchas ocasiones que no están inscritas o actualizadas.
  • Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
  • El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
  • El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
  • Actualizar siempre el expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Es importante saber que para poder inscribir de forma correcta una finca en el Registro, la norma permite ciertos errores en la superficie en relación al Catastro. Pero estos errores no pueden superar el 10%, de ser así, El notario puede parar la inscripción y abrir un expediente hipotecario. Si la discrepancia no supera el 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral, esto, siempre y cuando se acredite que se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.

En conclusión parece claro este tipo de errores o diferencias en ambas Entidades, pero siempre será aconsejable solventar estos detalles, sobre todo si se va a producir la trasmisión del inmueble.

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32 thoughts on “Qué ocurre cuando mi vivienda discrepa entre los metros del Catastro y la Nota Simple”

  • Sonia

    Mi pregunta es que si catastro puede cambiar una vivienda de 253 m2 al193 m2 sin estar escriturada la diferencia de m2. Cuando esa diferencia de m2 se las va ha quedar el vecino ya que ha construido en mi terreno y sin estar la lindera hecha. Aunque yo haya llegado hasta un acuerdo con el vecino. Para hacer la lindero más adelante y las escrituras.

    Respuesta
    • Inmobilia

      ¡Hola, Sonia!

      Gracias por leer y comentar en nuestro blog. En respuesta a su consulta, no sería necesario aportar una escritura al catastro para modificar los metros, ya que se puede hacer mediante la presentación de una nueva descripción topográfica con las medidas correctas. Dicha descripción la puede realizar un arquitecto.

      Un saludo

      Respuesta
  • Miguel

    Buenas tardes… Tengo una duda:
    En el catastro se indica que mi domicilio tiene 92m2, pero realmente tiene 65m2 (como aparece en la nota simple).
    ¿Podría pedir una modificación para que aparezcan correctamente los metros cuadrados en el catastro?
    ¿Qué trámite debería iniciar?
    Estoy un poco perdido…
    ¿Es importante que en el catastro se indique correctamente el tamaño de la vivienda?
    Supongo que afecta a temas como el impuesto de bienes inmuebles, ¿cierto?

    Muchísimas gracias.

    Respuesta
    • Inmobilia

      ¡Buenos días, Miguel!

      Gracias por leer y comentar en nuestro blog.

      En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.

      Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:

      1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.

      2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.

      3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,

      4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.

      Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:

      1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.

      2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.

      3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.

      Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.

      ¡Un saludo!

      Respuesta
  • Sol

    He pedido una nota simple de una casa y no aparecen los metros cuadrados que tiene, únicamente lo que mide de ancho y largo. Cómo puedo averiguarlo? puede faltar este dat?

    Respuesta
    • Inmobilia

      Buenos días Sol,

      En referencia a su pregunta, es la primera vez que nos comentan esto, nunca se nos ha dado un caso así, tiene que ser un error de forma del Notario o del Registro de la Propiedad, le aconsejamos que pida al propietario la escritura original y en caso de que aparezca lo mismo, es decir, que no diga los metros que tiene el inmueble que vaya directamente al Registro de la Propiedad.

      ¡Un saludo!

      Respuesta
  • Josep

    Buenas tardes y gracias por el post!

    Tengo una duda respecto a la compra-venta de una vivienda unifamiliar construida en los años 70. En la nota simple no aparece ni la piscina ni el garaje independiente de la casa, pero en el catastro sí que se reflejan 12m2 de uso deportivo (piscina) y 21m2 de otros usos (garaje). Sería necesario legalizar la piscina y el garaje para incluirlos en la nota simple y tramitar la Licencia de Primera Ocupación de la casa (para poder ponerla como alquiler turístico)? Muchas gracias

    Respuesta
    • Inmobilia

      ¡Buenas tardes, Josep!

      Primero de nada ha de ver con un arquitecto si ha se ha agotado la edificabilidad de la parcela y puede legalizar las obras, que entendemos (piscina y garaje), ya están realizadas pero no legalizadas y por ende no inscritas. En el caso de que no haya agotado la edificabilidad, si puede proceder a la legalización de dichos elementos con la realización de los trámites jurídicos y administrativos oportunos.

      ¡Un saludo!

      Respuesta
  • javier

    He vendido recientemente un piso, el cual está escriturado en 99 metros cuadrados, pero al hacer la medicion topografica los nuevos inquilinos, se encuentran que tiene 126 metros habitables. Si ellos cambian esta diferencia en el registro o donde sea. ¿ Podria tener problemas con Hacienda o el Ayuntamiento ?

    Respuesta
    • Inmobilia

      ¡Hola, Javier!

      Gracias por tu comentario. Efectivamente, si cambian esa deferencia de manera correcta, esto es, realizando todos los trámites administrativos y jurídicos poopuitunos, usted pagará una cuota mayor de IBI en función de los nuevos metros registrados.

      ¡Un saludo!

      Respuesta
  • David

    Buenas tardes.

    He firmado arras para una compraventa de una propiedad que en el catastro tiene 400 metros. Le mande la nota simple al asesor y resulta que tiene 97 metros. No se si esto puede ser un problema legal y en el caso de no poderse realizar la operación podría reclamar el anticipo del contrato.

    Un saludo.

    Respuesta
  • Andrea

    Buenas tardes. La casa de mi suegro en escritura le pone 48m², en la nota simple también. Pero en el catastro aparece 52m² más 14 de aparcamiento. Que tenemos que hacer para que en el registro también ponga los 52metros mas los 14 de aparcamiento??? Tenemos que llamar a un arquitecto para que nos haga una medición y presentarlo en el registro???

    Muchas gracias

    Respuesta
    • Inmobilia

      Buenos días, Andrea

      Su caso no se puede comentar de una manera rápida por nuestro blog. Nuestro consejo, es que lo ponga en manos de un abogado experto en la materia, porque en base al planteamiento expuesto podrían darse varios supuestos, siendo necesaria conocer toda la información completa al respecto para un mejor análisis del asunto en cuestión.

      Un saludo.

      Respuesta
  • Fern

    Buenos días, mi pregunta es la siguiente. Estoy por comprar un apartamento en la costa de España, el cual era ofrecido por la inmobiliaria de 83mts útiles (los cuales se supone que son los reales). Pero al solicitar la nota simple, en la misma consta que la propiedad tiene 59mts.
    Quería saber cuales son las consecuencias de esta diferencia y si a mi como comprador puede traerme problemas a futuro. También les pregunto como se puede arreglar esa situación? Hay que hacer un expediente para rectificar los metros declarados? Al estar en un edificio puede traer problemas a todos los demás propietarios?

    Respuesta
    • Inmobilia

      ¡Buenos días, Fernando!

      Es muy habitual que las inmobiliarias publiciten los inmuebles con los metros que aparecen en el catastro, ya que normalmente suelen ser más de los que aparecen en la nota simple, existiendo en la mayoría de los casos discrepancias. Si la discrepancia de metros supera el 10%, se debe iniciar un expediente para la rectificación de los mismos, aportando plano georreferenciado con las medidas correctas.
      En última instancia, debemos recordar que catastro y registro son organismos diferentes, prevaleciendo a efectos hipotecarios la información registral. Asimismo, las compras de inmuebles se realizan como cuerpo cierto, es decir, “lo que uno ve”, de ahí que puede que no siempre la información contenida en estos organismos sea determinante para adquirir un inmueble o no.

      ¡Un saludo!

      Respuesta
  • Hoanna

    Hola buenos días,
    Tengo una duda. Estamos tramitando la compra de un immueble (Gerona, Cataluña), y hay discrepancias entre los m2 del catastro y los m2 de la nota simple.
    En el catastro pone que la finca es de 157m2 y hay 198 m2 construidos (58m2 de patio y 99m2 x 2 plantas de vivienda) y en la nota simple solo indica los 99m2 construidos (x 2 plantas), no cuenta los m2 de patio (la casa es del 1905, los patios interiores de todas las casas antes eran campos).
    Los propietarios actuales tienen que actualizar dicha discrepancia para nosotros poder tramitar la hipoteca y hacer la compra/venta. No nos ha quedado del todo claro los pasos que hay que seguir en éste caso y la demora que esto comporta.
    ¿Nos podrían explicar un poco todos los pasos que hay que seguir y cuánto puede tardar mas o menos?

    Muchas gracias de antemano!

    Un saludo!

    Respuesta
    • Inmobilia

      ¡Buenos días, Hoanna!

      Le recomendamos que ponga su pregunta en cuestión en manos de un abogado experto en la materia, ya que Cataluña al tener derecho foral propio muchos trámites no son iguales que en el resto de España. No obstante, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo de manera genérica:

      1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.

      2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.

      3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,

      4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.

      Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:

      1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.

      2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.

      3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.

      Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario.

      ¡Un saludo!

      Respuesta
  • Karapet Grigroyan

    Buenas tárdes. Estámos en la mitad del camino de compr venta una casa costruida en los años 70 en Granada capital.
    La empresa que vende la casa ha mandado la nota simple al inmobilaria y han dado cuenta que los m2 en la nota simple y datos del cataststro no coinsiden. En catastro es casi 30-40% mas que está registrada en la nota simple. Pero nos han dicho que la mpresa que nos venda, areglará esta “pequeña” error. Ahora me gustaría saber cuanto podría costar ese procedimiento y cuanto podría tardar areglar ese ” error “.
    Además lo agredecería mucho, si podríais aclarar los documentos que neesitamos prepararnos antes de la firmar la compra venta. Es para prevenir todos tipos de retrasos, como ocurió con nota simple y de catastro.

    Respuesta
    • Inmobilia

      Buenas tardes Karapet,

      En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.

      Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:

      1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.

      2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.

      3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,

      4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.

      Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:

      1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.

      2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.

      3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.

      Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.

      Respuesta
  • Cristina G.

    Buenas tardes, nosotros estamos en tramites de compra de una casa, en el registro pone 770m y en el catastro constan 813m. Ha venido un arquitecto hacer mediciones y hay 813m. que problemas nos puede traer la compraen un futuro? hay forma de modificar los datos para poder escriturar la operación de compra-venta por los 813m. Que pasos se tendrian que seguir.

    Respuesta
    • Inmobilia

      Buenas tardes,

      En relación a su consulta, comentarle, que la discordancia entre lo que aparece en catastro así cómo lo establecido en la nota simple tiene un origen histórico, y esto es debido, a que antiguamente, se pagaban las contribuciones en función de los metros cuadrados inscritos del inmueble. Por eso, muchos propietarios, en las escrituras de compraventa (lo que se refleja en la nota simple) establecen una diferencia entre los metros catastrales y los registrados en la escritura de compraventa, lo que actualmente se ve con frecuencia en muchos inmuebles en toda España.

      Por otro lado, a modo meramente informativo, le comentamos las acciones que se pueden llevar a cabo:

      1) El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la finca y la descripción actualizada.

      2) La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.

      3) Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones,

      4) Los datos personales de los titulares del dominio así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.

      Normalmente las acciones descritas anteriormente, se suelen llevar a cabo en modificaciones menores, entendiendo estas como las siguientes:

      1) Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.

      2) Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.

      3) Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente sin lugar a dudas.

      Por último, y no menos importante, es que los trámites anteriormente descritos han de hacerse ante notario. Por lo que para mayor profundidad en el asunto, le recomendamos que se ponga en contacto con su notario de confianza.

      Respuesta
  • teresa

    En mi caso , la casa aparece como de 75 m2 en el catastro, pero los antiguos dueños la ampliaron cogiendo terreno del patio y abriendo la buhardilla, hasta que la casa cuenta con 130m2 que es lo que aparece en la nota simple. Me gustaria normalizar esta situación, pero no se donde acudir y que documentación llevar. Vivo en Valencia , en un pueblo que pertenece a esta ciudad y no tiene ayuntamiento propio.

    Respuesta
  • María de angel

    Mi pregunta es cómo la mayoría. La diferencia de Diez metros cuadrados , menos, en la nota simple que en el catrasto. Me gustaria solucionarlo antes de firmar escrituras. Gracias.

    Respuesta
  • MARIA ISABEL

    Mi pregunta es. En la nota simple que me ha proporcionado el vendedor de la propiedad en la que estoy interesada no aparecen los metros de una vivienda que hay en el centro de la parcela, la cuál solo se menciona, data de 1954. En catastro si aparecen los metros de la vivienda, pero tiene 2 plantas y solo aparece una planta. Además tiene como un almacén y tampoco aparece registrado. Según estoy leyendo las modificaciones les corresponden hacerlas ellos y mediante notario, Y entiendo además que toda la diferencia de metros también tiene consecuencias. Estamos interesados en adquirirla pero estos datos los desconocemos. Podrían asesorarnos? GRACIAS.

    Respuesta
    • Inmobilia

      Buenos días en relación a su pregunta, desde Grupo Inmobilia le recomendamos que ponga el asunto que nos plantea en conocimiento de un abogado y, para mayor abundamiento en conocimiento de un arquitecto, dado que las cuestiones planteadas son objeto de estudio por profesionales especializados en la materia.

      Un saludo.

      Respuesta
  • Isabel

    Buenas tardes, hemos comprado una casa y en el catastro aparece unos metros de un terreno que los dueños vendieron y sigue apareciendo. En la nota simple aparece lo que realmente tiene lo que compramos. Hay algún inconveniente para que nos den la hipoteca?
    Un saludo

    Respuesta
    • Inmobilia

      Buenos días en relación a su pregunta, y a efectos de financiación, los bancos hipotecantes, concretamente su departamento de riesgos, toman como dato referencial la descripción que consta en la nota simple y en el título de propiedad de la finca. Por lo que, en base a su pregunta, no debería de tener ningún problema. No obstante, con el fin de minimizar sus riesgos, se le recomienda comentar este punto con el banco que está tratando su financiación.

      Un saludo.

      Respuesta
  • Mireia

    Hola. Estoy en pleno proceso de compra de una vivienda en suelo rústico. Para obtener la hipoteca necesito que la tasación tenga en cuenta todo lo que hay construido.
    En catastro está regularizado todo: piscina, ampliación… pero me temo que esas ampliaciones no sean legales…
    Mi pregunta es: a efectos de tasación hipotecaria, si en la nota simple SÍ aparecen esas mejoras ¿se puede considerar que todas las construcciones de la parcela son legales? ¿o habría que consultar con el ayuntamiento si existen solicitudes aprobadas de licencias de obra por esas mejoras?
    Gracias

    Respuesta
  • donde solicitar nota simple vivienda

    Deberias hacer mucho mas temas como este… Muchas gracias Saludos

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    • Inmobilia

      ¡Gracias por tu recomendación, tomamos nota!

      Respuesta
  • Valeria

    Hola, estoy pensado comprar un piso y me encuentro con una duda: tanto en la nota simple como en en catastro aparecen los 45m2 habitables, el problema es que en realidad la vivienda es tipo duplex, es decir que tiene una planta con un baño y una habitación que no aparecen en los documentos pero suman m2 con lo cual ni el catastro ni el registro de propiedad tienen datos correctos. No sé qué tengo que hacer y si aquello me podría causar problemas a la larga. ¿es subsanable? gracias

    Respuesta
    • Inmobilia

      Buenos días,

      En relación a su pregunta, desde Grupo Inmobilia le recomendamos que ponga el asunto que nos plantea en conocimiento de un abogado y, para mayor abundamiento en conocimiento de un arquitecto, dado que las cuestiones planteadas son objeto de estudio por profesionales especializados en la materia.

      Un saludo.

      Respuesta

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