El 2021 fue un año con cifras que marcaron récord, cifras de compraventa que no se reflejaban ni antes de la crisis del 2008. Estos números son relevantes para las compraventas que se han presentado en el I semestre de este año, originando una demanda muy alta y por ende un incremento en el precio de la vivienda.
Si estás pensando en vender una casa, este es el momento para venderla a un buen precio, pues de momento el mercado inmobiliario sigue siendo de vendedores y esto supone una demanda superior a la oferta.
Así que, en este post, vamos a resolver todas las dudas que hemos conseguido en las búsquedas de Google diarias por internet cuando estás en el proceso de vender una casa. Para ponerte en situación, vamos a dejar los puntos clave que debes tener si vas a vender una casa.
¿Cuáles son los impuestos que debes asumir si vas a vender una casa?
Al vender una casa son 3 impuestos que debes asumir como vendedor:
IBI, Impuesto sobre bienes inmuebles
Es el impuesto del sistema tributario español que se paga anualmente. Este impuesto grava la titularidad y recae sobre la persona física o jurídica propietaria del inmueble.
Recuerda que al vender la vivienda dicho IBI debe estar prorrateado, de acuerdo a la fecha de compraventa, donde tu como vendedor hasta esa fecha debes pagar lo que te corresponde de esos meses y los meses posteriores a la compraventa por cuenta de la nueva propiedad.
Plusvalía Municipal
Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Este impuesto grava el incremento del valor de los terrenos de carácter urbano.
Ten en cuenta que la sentencia del 2018 del Tribunal Supremo indica que es obligatorio solo si el vendedor obtiene ganancias con la venta. Para saber si estas exento de pagarlo, basta con restar el valor por el que compraste en su momento la vivienda y el valor de cuanto la estas vendiendo.
¿Quién está exento de pagar la Plusvalía Municipal?
- Si es una aportación de bienes y derechos realizado por conyugues a su sociedad conyugal
- Si es una transmisión de bienes entre conyugues o a favor de los hijos, sea el motivo mencionado: divorcio, separación o anulación de un matrimonio
“Estos son los 2 principales, pero te invito a que nos escribas si tienes más dudas acerca de este apartado”.
¿Cómo se calcula esta Plusvalía Municipal?
Una vez se haga la compraventa tienes hasta 30 días para pagar este impuesto, lo que necesitas para hacer el cálculo es:
- Valor Catastral de la vivienda
- Años transcurridos entre la compra y la venta para poder calcular la tasa de revalorización
- El tipo impositivo del Ayuntamiento
Ahora bien, tienes 2 formas de calcularla:
- Plusvalía Real: que es lo que te comentamos, el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
- Mediante el sistema objetivo: que se basa en la evolución del Mercado.
De igual forma para calcularlo tienes las calculadoras en la web de cada Ayuntamiento.
IRPF: Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas
Al igual que con la Plusvalía Municipal, el vendedor debe pagar el IRPF si obtuvo ganancias con la compraventa.
Dependiendo de la ganancia que hayas obtenido, te moverás en esta horquilla:
- Si ganas más de 50.000€ = 23% del valor de la vivienda
- Entre 6.000€ y 50.000€ = 21% sobre el precio de la vivienda
- Hasta 6.000€ = 19% a pagar.
Muy importante: vender una casa con 65 años, ¿estás libre de impuestos?
Si tienes 65 años, Hacienda concede una exención para el pago del IRPF, teniendo en cuenta que:
- La vivienda vendida debe ser residencia habitual, debiendo haber vivido durante mínimo 3 años.
- Debe hacerse la reinversión en un plazo máximo de 2 años; se cuenta desde el día de la venta de la vivienda.
- El dinero de la compraventa debe destinarse en su totalidad a la reinversión, y si no se da este caso, pues si se tributa el IRPF por aquella cantidad que no ha sido reinvertida.
En el caso de mayores de 65 años, también están exentos de pagar el IRPF, pero en este caso no es obligatorio la reinversión. Eso sí, para acceder a este beneficio, la renta vitalicia no debe superar los 240.000€.
¿Qué pasa si quieres vender una casa heredada?
Si has heredado una vivienda y quieres venderla, lo primero, todos los herederos deben estar de acuerdo para poder venderla.
Debes aceptar dicha herencia, porque no puedes vender si no posees titularidad, es decir, no puedes vender un bien en el que sale como titular otra persona, aunque sea un familiar directo.
Te puedes encontrar con estos 2 casos:
- Si hay testamento, es la forma más sencilla, pues solo tienes que hacer la adjudicación de la herencia, y registrar la vivienda a nombre de los nuevos propietarios (es decir, los herederos).
- Si no hay testamento, lo primero que se debe hacer es una declaración de herederos, posterior la adjudicación de la misma y hacer el registro de la vivienda con los nuevos titulares.
“Al igual que como te explicamos anteriormente, es un breve resumen del proceso en sí, cualquier duda no dudes en escribirnos que nuestro Departamento Jurídico te atenderá directamente”.
¿Qué pasa si quieres vender una casa con hipoteca?
En España, la mayoría de los casos, las viviendas se venden con hipotecas, no hay ningún problema con esto, y te explico por qué:
Lo primero que debes hacer es reflejar dicha hipoteca en el Contrato de Arras, con el importe que se refleja en la Nota Simple y se debe indicar que al momento de la Firma de Escritura Pública de Compraventa dicha hipoteca se cancelará económicamente, y además, que la parte compradora retiene una parte para la cancelación registral, es decir, para que esta hipoteca cuando ya el comprador sea el nuevo titular no aparezca como cargas en la vivienda.
Una vez en la Notaria, donde ya estas in situ para la efectuar la compraventa tienes que tener el Certificado del saldo deudor, que eso lo solicitas a la Entidad Bancaria donde tienes la hipoteca. Este trámite dura 3 o 4 días. Y este certificado sirve para saber a día de la Firma la cantidad que queda por cancelar.
Si el comprador va al contado se emite un cheque por el importe del saldo deudor de la hipoteca y el valor restante de la vivienda.
Si el comprador va con financiación, la Gestoría del Banco ordena una transferencia vía Banco de España y cancela automáticamente dicha hipoteca. La parte restante o se le hace también una transferencia vía Banco de España al vendedor, por la compra de su casa o se le emite un cheque bancario. Dicho justificante de la cancelación de la hipoteca se adjunta a la Escritura de Compraventa.
Si tienes dudas, sobre alguno de estos temas, si te estás planteando que vas a vender la casa y no tienes idea del precio, te dejamos un enlace directo, para que puedas calcular el valor de tu vivienda, donde te llegará en tan solo 20 segundos un informe con la valoración, sin ningún coste para ti.
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