Hacer el cambio de uso de local a vivienda es una magnífica oportunidad para usarlo como primera vivienda o como inversión, además no posee barreras arquitectónicas y puede funcionar perfectamente para personas con movilidad reducida. Lo primero que se debe hacer es un estudio de viabilidad para saber si dicha gestión técnica y administrativa es posible. Comprobada la viabilidad se inicia con la redacción y ejecución del proyecto para obtener la cédula de habitabilidad.
¿Qué tener en cuenta para el cambio de uso de local a vivienda?
En el momento en el que se plantea realizar un cambio de uso de local a vivienda, es importante tener en cuenta ciertos aspectos, para garantizar que el local es habitable y que el proyecto cumple la normativa y, por tanto, podrá ser llevado a cabo. En primer lugar, se debe cumplir con la normativa vigente del Ayuntamiento de Madrid, para ello, debe solicitarse un informe de compatibilidad urbanística, dónde se recogerá la viabilidad de la gestión. Habitualmente, este trámite puede prolongarse entre 15 días y un mes, si cumplido este tiempo no se ha recibido contestación, se sobreentenderá que el proyecto es viable por silencio administrativo.
En segundo lugar, es importante que el local cuente con los metros mínimos establecidos. Actualmente, para que un local pueda ser transformado en vivienda deberá contar con más de 38 metros cuadrados útiles. Aquellos locales que cuenten con una superficie entre 25 y 37 metros cuadrados podrán ser considerados, estudios.
Además, es imprescindible que dicho local esté construido sobre suelo urbano y, que, su fachada exterior cuente con una superficie superior a tres metros. En cuanto a las dimensiones mínimas de acceso, el local deberá contar con unas puertas de acceso con mínimo 203 centímetros de altura, 625 milímetros para los aseos y 725 milímetros para el resto de los espacios.
Por último, el local debe contar con una chimenea que permita evacuar directamente a cubierta, independientemente del hueco de luz y ventilación. Nunca podrá evacuar a una fachada o un patio. Por otro lado, los huecos de iluminación natural deben ocupar, al menos, un 12% de la superficie útil del local.
Procedimiento para obtener la licencia de obra en el cambio de uso de local a vivienda
La tramitación para obtener la licencia de obra del cambio de uso se hace en las Oficinas de Registro del Ayuntamiento de Madrid, es necesario aportar la documentación pertinente y que un técnico redacte el proyecto de cambio de uso.
Se dispone de dos meses, aproximadamente, para la aprobación del proyecto. En los diez primeros días se examina el respectivo proyecto y en los diez días siguientes se notifica si falta alguna documentación adicional.
Cumplido los pasos anteriores, se tiene un lapso de cinco días para la presentación del proyecto y de ser aprobado se obtiene la resolución.
Documentación necesaria para el cambio de uso de local a vivienda
- Copia de la solicitud de la licencia.
- Copia de la autoliquidación de tasas e impuestos.
- Declaración del cumplimiento de la ordenación urbanística aplicable.
- Impreso del cuestionario debidamente complementado de la Estadística de Construcción de Edificios.
- Documentación necesario para el inicio y finalización de la obra.
Ventajas de realizar el cambio de uso de local a vivienda
- El precio de un local puede llegar a ser más económico que el de una vivienda habitual, con lo cual puede ser bastante rentable.
- El espacio, muchos de los locales suelen tener mejor distribución en incluso más metros cuadrados que los de una vivienda habitual, con lo cual ya ahorrando en el precio del mismo se puede sacar una vivienda mucho más amplia.
- La luz, siendo este un espacio que fue destinado para un local puede contar con amplios ventanales que permiten la entrada de la luz natural.
- La climatización, la temperatura de los locales suelen ser siempre más estables todo el año que el de las viviendas habituales.
Casos en los que se prohíbe el cambio de uso de local a vivienda
Existen algunos casos en los que el cambio de uso de local a vivienda no está permitido. Esta situación puede darse por la imposibilidad de que se apruebe el código técnico de edificación (CTE) , esto hace referencia a los requisitos mínimos que se deben cumplir en la construcción sobre elementos, dimensionados, materiales, durezas, instalaciones y ubicaciones, entre otras. Además, puede no concederse la cédula de habitabilidad, en aquellos locales que no cumplan con los apartados de accesibilidad adecuados.
Por otro lado, el local deberá cumplir con unos requisitos mínimos de salubridad para poder ser convertido en vivienda, por ejemplo: superficie habitable, protección frente a la humedad, recogida y evacuación de residuos, calidad del aire interior o suministro y evacuación de gas. Como se ha explicado anteriormente, el local debe cumplir con el mínimo de metros cuadrados establecidos.
Por último, la ventilación e iluminación del local, son fundamentales y deben cumplir la normativa para garantizar que dicho espacio es habitable y, por tanto, el cambio de uso se puede realizar.
En algunos casos este trámite puede alargarse en el tiempo, por eso, puede ser muy positivo contar con la ayuda y asesoramiento de una inmobiliaria profesional, que asesore al cliente a la hora de comenzar el proceso para el cambio de uso de local a vivienda.
